日本买房百科,投资者必看!

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吴海峰海外资产顾问

1、日本购房是否有限制?


日本政府对于外国人在日本购房没有任何限制,如果您有钱,也可购买多套。在日本买房适用日本法律,房主需要向日本政府纳税,税款要求也是跟日本人一样。

2、日本房屋是否都是永久产权?


日本房屋的产权分为两种。一种为所有权,即永久产权且拥有土地;另一种为借地权,即房产有年限限制,土地为租借,同时借地权又分为新法旧法,购买时需注意区分。我们推荐的所有房产均为永久产权的房子。

3、中国人在日本买房能贷款吗?


理论上可以贷款,但在日购房需看日本卖主是否同意贷款交易,比如:同时有两个人咨询买房,客户A愿意付全款,客户B选择贷款,那么卖主肯定选择全款客户,尽快拿到现金。

 

如果卖主同意贷款交易,投资人一般会在日本的中国银行贷款,可贷额度约为50%,利率为2.6%左右。在日贷款后一般在中国还不了贷款,必须通过日元账号来还款,而且是自动扣款。

4、购房前是否可去日本看房?


日本是个注重隐私的国家,如果您欲购房屋在空置期间或者是没有租客的情况下,我们可协助带您看房,并可进室内观察,但若是非空置期间或者带租约的房屋您只可视察外部及周边环境。

 

但是200万人民币以下的高回报物件出手很快,一旦确认后最好尽快下定金,若是要先看房很容易错失良机,特别是带租约的。

 

如果您是出于投资角度购房,那么只需关注房源的最核心因素即可。

 

房屋的地段通常是最关键的因素(中心地段的房源每年有10%左右的地价涨幅空间),而且好地段的房源交通便利,如果租金回报也能达到您的心理要求,那就尽快出手吧,好房不等人。

 

朝向、户型、楼层、年代等不是最关键因素,因为您也不考虑去住,房子老了点,朝向不喜欢,对您并无实质影响,只要房子整体性价比能达到要求就Ok啦(也能节省时间和金钱成本)。

 

反之,如果您是自己住,那么比较支持您看房,慎重考虑。

 

吴海峰海外资产顾问

5. 在日本买房的流程?


挑选房产→确定购买→提交购买意向书→签约及支付10%定金→在规定时间内支付尾款→过户→取得房产证→委托后期管理

6. 在日本买房的周期?


挑选房产及确定购买的周期根据需求不同因人而异。提交购买意向书到过户需要1-2个月(有可能根据付尾款周期缩短或延长)。过户后取得到房产证需要2-3周。

7. 在日本买房需要哪些材料?


提交购买意向书时,需要提交个人身份证复印件,如顺利得到卖方的同意,1周左右会进入签约阶段。这时,买方需要准备好个人印章和对应的公证书。

 

需要注意的是,每份公证书对应购买一套房产,如需购买多套房产则需准备多份公证书。办理公证时,需要本人带好身份证、户口本去任意一家公证处办理,如果不在户籍所在地,部分地区还要求出示暂住证或居住证。

 

各地公证处对所需材料、办理时间、收费标准、是否可提供翻译等的规定都不一样,建议客户在去公证处之前先通过电话咨询清楚,以免耽误时间。

 

以北京的公证处为例,公证书上一般包括以下几项内容:

 A.身份证/户口本复印件。

 

B.身份证/户口本公证文书。

 

C.身份证/户口本复印件的翻译(英文或日文均可)。

 

D.身份证/户口本公证文书的翻译(英文或日文均可)。

 ps:办理公证一般需要3-5个工作日,费用为300-800元(具体以当地公证处规定为准)。

吴海峰海外资产顾问

8. 在日本买房时可否砍价?


日本房产市场制度完善、健全,价格也非常透明,不会出现虚报价格的混乱状况,可砍价的空间非常小。然而,对于中国买家来说,购买习惯是先大力砍价,但这在日本买房时不仅可能会造成买家信誉度降低,还有可能错失购买机会。因此,在日本买房时,在根据自身期望和实力进行选择的前提下,不要一昧砍价,可以合理谈价。

9. 在日本买房时会产生哪些费用?


除了房款本身以外,还有日本政府收取的税费。税费是在日本买房时产生的一次性费用,包括:房产取得税、印纸费(印花税)、登录免许税(所有权过户)、司法书士费、中介费、消费税(司法书士费和中介费的)、火灾及地震保险(可选),这些费用约占总房款的6-8%。

10. 日本房产每年维护有哪些费用?


在日本持有房产,每年交固定资产税、都市计划税。除此之外,公寓类房产有管理费和修缮费;一户建类房产是自己维护和修缮,则无此费用。因此,公寓类房产每年的维护费用是房屋售价的1.5-2%,一户建类房产每年的维护费用是房屋售价的0.6%左右。

 

吴海峰海外资产顾问

11. 日本房产的质量情况?


日本房产无论是新房还是二手房均为精装修交房、厨卫家电齐全,报价均以使用面积计算,阳台不计算在房屋面积内并且不收取费用。

 

日本虽然是多地震国家,却能做到将地震伤亡降到全球较低的水平。1982年以后建成的房产均符合日本建筑法例的耐震标准,最低防震标准为7级或以上。买房时也可选择加入地震、火灾保险。万一真的遇到因为地震而影响房产结构,保险公司会赔偿新建楼房,这对于投资者来说也是很合算的,但发生率极低。

12. 日本房产租赁时有什么注意事项?


日本房产租约一般都是2年,每2年自动更新租约1次,这样无论是对租客或房东来说都很有保障的。当租约即将到期,不想续租的情况,租客需提前1个月提出,房东需提前6个月。虽然在更新租约时,可以提出充分的理由向租客加租,但如果加租理由不充分,租客也有权拒绝交新租。

 

租赁时,除了租金以外,租客还需要支付给房东押金和礼金。退租时,需要将房屋归复原状,所产生的费用会从房客的押金中扣抵。在日本搬家及租房的开支不小,租客对租屋况的维护可以令人放心。另外,房东可以要求租客加入保证会社,也就是说如果租客不按时缴纳租金时,保证会社会代替租客支付房租。

 

吴海峰海外资产顾问

13. 在日本买房后,后期管理怎么办?


当在日本买房后,暂时不能自住,或原本就用于投资,如何对所购买的房产进行管理是重中之重。对于这个需求,可以委托给可以提供专业后期管理服务的日本公司,包括租赁管理、收取租金、招租、与租客沟通、各项缴费、财务报告、修缮等各项服务。无论买家身在哪里,均可以免去后顾之忧,放心收租。这种管理服务的费用一般是收取房租的5%或者一个月房租。

14、日本买房是否可拿签证(移民、永住权)?


购房(单纯投资)和拿签证(身份)没有直接关系。如果想拿身份,可以办理投资经营管理签证,首先在日本开公司,然后以公司名义去购买投资房产,同时将房产管理(购房符合做旅馆要求)作为公司业务之一。这样在日本就有了公司运营项目,可获得投资签证。

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吴海峰海外资产顾问

 

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