收藏:2018最新 泰国房产 置业全攻略!

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选择 泰国房产 投资置业已经成为一种风潮,在这股热潮的烘托下,曼谷、芭堤雅、普吉、清迈的房价稳定上涨。曼谷的核心地段、商务圈均价已经超过了4万,其他在BTS、MRT轨道线附近的优质项目大多已经超过了2万。

在市场环境优势与距离优势的吸引力下,眼见泰国房产持续升值,海外各国以及泰国的华裔购房欲望都在不断增加。然而,还有一些人在不停地发问:泰国买房好不好?收益是正的还是负的?有什么风险……面对这些疑惑,问人不如看数据,分析走势比瞎猜更靠谱!

吴海峰海外资产顾问-泰国房产-海外房产网

过去五年泰国房价走势

根据数据,过去五年泰国曼谷新房公寓平均每年上涨9%。其中,Pathumwan(暹罗广场)和Ratchathewi(MBK至机场快线站)地区公寓价格涨幅最高,由于需求强劲,涨幅达16%至234000铢/m²。

 

此外,在曼谷市中心区域,平均售价上升了12%,房价逼近每平方米21.07万铢。在Yannawa和Klong San等公寓销售状况良好的地区,平均售价也上升了10%。而在曼谷郊区,由于正是城市轨道交通建设期,这些离主城区略为偏远的地区,平均价格也能上涨5%左右。

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近两年公寓供应量走势

据数据显示,泰国新房住宅供给从 2017年4月的5832套提升到7835套。据房产市场行业不完全统计,2017年曼谷新公寓的需求量约为57300套,比过去五年的平均销量高出14%,且总销售率为90%,共管式公寓在市场上的销售总量也上升到49.61万个单位。

 

根据CBRE市场调查,2017年曼谷在128个项目中总共推出了62700套公寓,而且推出的新盘公寓数量达到了十年来的最高水平,供应量与过去五年的平均量相比(即每年约53600个单位)多出15%。

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2018年 泰国房产 市场

行业专家分析,2018年泰国房地产市场新增供应量将增长10%以上,而这一增长量的推动因素很多,其中最明显的是“一带一路”中第一期中泰铁路的动工,这个信号表示泰国往后的市场将再次对外界打开,其中房地产市场将迎来新热潮。

 

自2014年起,泰国建筑业GDP一路从550亿泰铢飙升至770亿泰铢,高速发展的建筑业助力整个泰国的房地产市场发展,也使其成为继旅游业后又一经济支柱。根据透露,即将在2019年1月生效的土地和建筑税不太可能控制曼谷地价的上涨,但肯定的是:曼谷公寓的价格将会持续稳定上涨。因为土地和建筑税的生效,会增加土地成本,而且可提供给新公寓开发的土地有限,再加上成熟的配套和优越的区域环境,因此,行业专家预测2018年泰国房产平均价格至少将上涨8%。

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目前,泰国的房价大家都很看好,那么为什么泰国房价的涨势如此迅猛?

01 经济发展稳健

泰国是东南亚的第二大经济体,拥有完善的社会制度和稳定的政策体系,人均GDP在东南亚国家位列前三。众所周知,就业率是衡量一个国家经济实力的标准之一,全国失业率0.9%(曼谷为0.6%)使泰国成为亚洲失业率最低的国家之一,这也是泰国经济活力的直接体现,同时充沛的就业机会吸引大量工作者涌入曼谷。

因此,曼谷的房屋入住率皆维持在90%左右,无大量房屋空置,无明显的泡沫风险。此外,世界500强的外资公司大都在曼谷设有分公司,那么这些外派人员就是曼谷房产市场的主要租客,给曼谷公寓出租率贡献了不小的力量。

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02 基础设施建设推进中

为缓解曼谷交通拥堵状况、协调区域经济发展,曼谷交通部及有关部门将在曼谷与近郊规划建设13条捷运线,包括8条主要线路和5条次级线路,预计2020年相继完工,完工后的交通线路是目前的四倍。

未来,曼谷将陆续建设超过10条地铁/轻轨,彻底摘掉“亚洲首堵”的帽子,成为轨道交通发达的超大型城市。交通网络四通八达,线路密集遍布城市各处,更将会对辐射区域的经济发展产生极大的推动作用,并延伸到房产价值的增值之中。这也是“未来地铁”沿线房产格外值得投资的重要原因。

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普吉、清迈、芭堤雅等城市的基础建设也如火如荼。710亿基建红利已经成为了普吉房产投资利好。其中,310亿泰铢预算推动普吉轻轨项目发展,普吉轻轨连接普吉国际机场和普吉市,项目已于2017年启动,预计三年内完工,届时从机场至市区行程仅半小时。

 

交通运输的发展也会为泰国房地产的发展带来新的商机,同时,建设期中的交通轨道,也会给沿线泰国房产提供可观的升值潜力,这类比较适合中长远置业投资。

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03 土地日益稀缺

随着曼谷的地价持续上涨,2018年新房公寓的价格也将上升。2017年一年内,曼谷新房公寓的平均售价从2016年的12.1万铢/m²上涨了8%,达到13.06万铢/m²。目前土地价格正一路暴涨,土地成本的增加对于新盘的售价也造成直接影响。而且,泰国是一个土地私有化的国家,即便拆迁重建也要经过居民的100%同意才可进行,所以可用来开发的土地资源相当有限。加上成熟配套和优越环境附加值的凸现,制约了泰国新盘开发的速度。

 

曼谷新楼盘开发在2016年达到顶峰后逐渐减少,市中心和城郊的新盘数量下降明显。CBRE市场调查显示,尽管2017年曼谷新盘公寓数量达到了十年来的最高水平,但是仍旧跟不上需求增长,2018年泰国房产还将处于供不应求的态势中。

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04 “一带一路”倡议带来商机

新的一年,“一带一路”倡议对泰国房产市场的影响不断深化,特别是在中国投资者置业泰国这一方面。泰国政府提出“泰国4.0”经济战略——通过创新和技术手段发展高附加值产业,促进泰国产业转型升级和新经济模式发展与“一带一路”倡议相吻合。而中泰铁路的建设更是直接与泰国“东部经济走廊”对接,推进曼谷、芭堤雅以及更为广阔地区的房产投资价值提升。

 

2017年12月21日,中泰铁路一期已经正式开工,将连通泰国“东部经济走廊”同中国的广阔市场,有助于泰国更好地发挥区位优势。与之相关的曼谷北区、芭提雅、罗勇等区域的房产投资价值格外凸现,中国投资者也将通过此合作进一步了解泰国,特别是泰国房产。

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05 房产需求增强

泰国是世界上最受欢迎的旅游胜地之一,并以优越的自然条件和福利待遇,使它历年来都被评选为世界最适宜居住的国家之一,再加上国际一流的医疗服务、低廉的物价水平,吸引了很多来自其他大洲或城市的养老人群来泰国久居。

 

泰国旅游和体育部1月16日公布,2017年赴泰旅游的外国游客总数超过3500万人次,较2016年同期增长8.77%,其中中国游客量超过980万人次,占比最高。上述3500多万人次为泰国旅游业创收超过1.82万亿泰铢(约合3660亿元人民币),较2016年同期增长11.66%。高人次的游客到来带动了泰国房产投资,“旅游+看房”也已经成为了中国投资者购买泰国房产的重要途径之一。而旅游业发展带来的优越环境和配套设施建设的进一步完善,也从附加值方面推动着泰国房产向好发展。

 

此外,泰国本身总人口数量也达到了6400万,位居世界前列,加之近来婴儿潮的出现,泰国人口总量呈现井喷式增长,购房需求非常强劲。

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外籍人士可以在泰国买什么样的房子?

01 泰国房产投资类型

泰国房地产其实分为两大类:一种是“有土地”;一种是“没有土地”。有土地的房子分成联排别墅(Townhouse) 和独栋别墅(Villa);无土地实际上可以理解为只可以买地皮上盖的建筑物,地皮为整个建筑物上所有单元业主共同持有,这类型的房子为Condo 和 Apartment。

 

目前来泰国投资房产的客户绝大部分以购买Condo为主,因为购买Condo首先它完全受泰国法律保护,另外就是买卖操作起来也最简单。

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在泰国,Condo是指私有公寓,拥有电梯、游泳池、健身房、花园、绿化、酒店式大堂及前台接待等公共物业配套设施的高端公寓。Condo因城市土地资源宝贵而密度高、容积率高,有低层、小高层、高层、塔式、板式、蝶式等多种形式,大多为第一居所。

 

Condominium是“共管公寓”,以分割产权,由业主共管,每户都有产权证,业主委员会在泰国政府部门注册成为Condominium。居住的房间归你所有,但周围的建筑面积,如走道等要由整个建筑内的所有住家均摊。一些公用设施则归所有业主共同拥有并由管理处统一管理,包括维修,剪草,扫雪,换屋顶和窗户等。Condo在泰国是可以自由买卖的房产,以出售为主要目的,也可以租。Condo 是外国人在泰国置业最喜欢投资的泰国房产类型之一。

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Apartment是指出租单元房,也可叫“独立公寓”,这类公寓只有一位业主,不能分割销售,一般用作出租用途,或整栋楼出售。所以租住的业主不能买卖只能拥有使用权,不拥有产权, 只交租金外加其它费用,如水、电、TV等等。Apartment由公司持有,通常无物业配套设施,一般档次也没有Condo高。

 

02 豪华公寓还是中端楼盘?买什么最赚钱

目前曼谷市场上的公寓(Condo)类别可以分为五类:超豪华、豪华、高端、中低端、城市公寓。

 

在这五类公寓类型中,超豪华和豪华的领域,有大量新晋和老牌大型开发商保持开发兴趣。在这类公寓市场越来越火爆的情况下,资金充裕的外国买家也会逐渐替代国内买家起到重要作用。由于泰国旅游、度假、医疗、服务业等逐渐开发和国际化,很多外国买家在曼谷购买豪华公寓是为了度假、养老。而他们也是帮助提振曼谷房产市场信心的重要“投资伙伴”。

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在高端市场范围内,大部分开发商仍将是大型公司,因为他们可以在市中心的公共交通线路附近购买土地。由于这类公寓的价格较高,因此买家数量依然比较有限。

 

大部分买家依然把目光集中在中端公寓市场中,而各类新项目将维持在内城附近和公共交通线路附近,以满足他们刚需。在这个市场上,大多数买家都有稳定的收入,而他们的住宅需求也是最旺盛的。

 

在外资企业投资、海外买家率领下,曼谷市中心的公寓价格预计将上涨至少11%,而曼谷外围的公寓价格将上涨约5-6%,总体看来市场上的公寓均价将至少上涨8%。因此,不妨把投资眼光集中在曼谷各大主干道、价格范围适中但是品质有保障的楼盘中,这类楼盘是最受本地买家欢迎,也是最具升值价值的项目。

 

《泰国优质楼盘品鉴》

新CBD核心商圈永久产权公寓——XT 辉煌

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参考阅读:泰国的房子都被外国人买走了

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